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（来源：小司频道）

截至本月，美国30年期固定房贷平均利率连续七周上行，已经攀升到了7.4%，部分银行报价甚至超过 7.5%，刷新了近三年新高。

利率为什么涨得这么猛？

房贷利率的定价基准主要跟随10年期美债收益率，而美债又受通胀预期、财政赤字和美联储态度等多重影响。

当前，通胀压力居高不下；

美债收益率高企，已升至5.3%，远高于2月底的3.97%。

而美国国债总规模攀升至创纪录的41万亿美元，市场又在押注美联储短期内不但不降息、甚至可能加息……

银行放贷成本上涨，房贷利率就这么被一节一节顶了上去。

与此同时，房价本身仍处于历史高位，形成了罕见的双重挤压。

相较于去年同期数据，美国买房贷款的成本一年之内被抬高了超过1个百分点。

这笔钱搁在任何普通家庭身上，都不是小数目，从而导致月供、可买总价、换房成本和买房时点等全面重估。

高利率对买卖双方都形成压力，但困境完全不同。

对于买家来说，购房门槛显著抬升：原本在预算范围内的房子，现在可能已经超出能贷到的额度了。

而那些已经拥有低息房贷的房主，尤其是有换房需求的，现在这个阶段一卖一买，意味着月供翻着跟头涨，根本不愿意卖房。

数据显示，有近20%的美国未偿还抵押贷款享有3%或以下的超低利率，而一半的抵押贷款利率在4%或以下。

这就形成了所谓的“锁定效应”。

这种惜售从一定程度上限制了二手房市场的供给，买方选择变少，整个市场陷入了一种“量缩价稳”的僵持局面。

想买的人买不起，有房的人也不敢动，房源被“锁死”，住房市场流动性大幅下降。

除此之外，买房门槛越高，留在租赁市场的人就越多，租金压力也有随之上升的风险。

学术研究估算：在锁定效应严重的时期，租金涨幅比正常时期高出约1.5个百分点。

高利率和高房价的双重挤压对首次购房者的打击最为直接。

NAR一项问卷调查显示，首次购房者中位年龄已达40岁（历史新高），首次购房者占市场比例降至21%（历史最低）。

基于实际贷款数据的FHFA/MBA统计显示中位年龄约为32-33岁；

两套数据差异源于调查方法论不同，但趋势方向一致。

另外，35岁以下人群的住房拥有率已降至九年来的最低点。

对于接下来走势，市场的普遍判断是，指望它大幅下降，短期内不现实：

从利率来看，多家机构预测2026年剩余时间房贷利率将维持在7%以上。

就拿美国MBA（抵押贷款银行家协会）最新预测来说，四季度30年期房贷利率大概维持在7.3%上下。

对于大多数普通家庭来说，7%以上的房贷利率意味着一个残酷的现实：买房的梦，可能还得再等一等。