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（来源：张湧说财经）

伙伴们，大家好

9月18日，住建部在发布会上说，房地产进入“存量时代”了。

今年前八个月，二手房交易占比已经达到52%，也就是说，每成交两套房，就有一套以上是二手房。

乍一听，好像只是大家买房时，更多人选了二手房；

但仔细想一下，买新房，开发商要盖新楼，地方就要卖地；买二手房，更多时候是已经建好的房子在换主人。

房子还在卖，可房子背后带动的生意，已经不一样了。

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房地产步入“存量时代”，意味着什么呢？

假设一套二手房卖出去，买家拿到了房子，卖家拿到了钱，中介赚了佣金，买家可能还要装修、搬家、添家具，所以它也能带来一些生意。

不同的是，这笔交易没有让开发商多盖一套房，也没有让地方多卖一块地。

过去二十多年，我们的经济有几台很重要的发动机：城镇化、房地产、出口制造业，再加上后来的互联网。

人往城市走，就得有房子住，有路走，有学校让孩子上学，有商场买东西；

房子一盖起来，地方能卖地，建筑公司有活干，钢筋、水泥、家电这些行业也都有订单。

很多家庭还觉得，买了房，自己的钱就有地方放了。

所以那时候，房子干的可不只是一件事，它带动经济，给地方带来收入，还装着很多家庭对资产升值的期待。

现在的情况是该怎么把盖好的房子卖出去？住了十几年的老房子怎么改？一个老小区怎么住得更舒服？

这就是“存量时代”最实在的意思，我们不能再指望不断盖新房，顺带把经济增长、地方收入和家庭财富这几个问题一块儿解决。

今年前八个月，全国二手房交易网签面积同比增长了10.6%，新建商品房销售面积却同比下降了12.1%；

说明大家还是有住房需求的，只不过越来越多的人选择买二手房，而不是新房。

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房子建好了，但城市在继续花钱，路要修，地铁要开，老小区的电梯坏了还得有人管。

这些钱很大一部分可以靠卖地赚取，但现在新房盖得少了，地也没以前那么好卖了，钱从哪儿来？

以后地方的收入，会慢慢转向在持有环节收一些，比如征收房地产税。

当然，房地产税不会也不可能马上大范围实行，目前只是试点，什么时候推、怎么推，都没有定论。

尤其是现在很多家庭的大部分钱都在房子里，房价还在调整，如果这个时候再给大家增加一笔持有成本，大家可能更不敢花钱了。

所以征收房地产税这件事，肯定要看市场情况，也要看普通家庭能不能承受。

不过，它提醒了我们一个变化：过去买房，大家算的是首付、月供，心里想的是以后能涨多少；

到了存量时代，可能还得算物业费、维修费、老房改造要花多少钱。

房子买得起，未必长期养得起。

所以公积金新规把装修自住住房、支付物业费也纳入了提取范围。

公积金最开始只有买房、还房贷才能使用，现在政策也开始关注已经住进房子的人，如何支付后续的居住开支。

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于是过去压在房子身上的三个问题：

地方的钱从哪里来？经济靠什么继续增长？居民的财富放在哪里？现在要分别找答案。

很多人会说，下一台发动机是科技、高端制造，新质生产力......方向没问题。

但一家企业，不是今天说要搞科技，明天就能赚到钱，它得招人研发，花钱建厂，把产品做出来，再去找客户，这中间的每一步都需要钱和时间。

所以这时候，资本市场就显得更重要了。

企业要发展，需要钱；普通人也在想，除了买房，自己的积蓄还能放在哪儿？

同样，地方发展也需要钱，而股市、债市，都能把这几头连接起来；

就比如合肥地方国资投了长鑫存储，一万亿的收入，谁看了不羡慕？

当然这并不等于房子不涨了，股市就一定会涨；也不是说有人卖了房，钱就一定会进股市。

关键还得看企业能不能把生意做好、赚到钱，买它股票的人能不能分享到这份收益。

如果企业拿到了钱，投资者却始终赚不到钱，那只是换了一个地方融资，老问题还在。

所以，下一台发动机能不能转起来，光有钱流过去还不够，最后得有人真正把钱赚回来。

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既然房地产已经进入存量时代，接下来政策会怎么变？

以后，可能会越来越多地围着已经建好的房子转，比如二手房怎么交易得更顺畅，老小区怎么改，空着的房子怎么用起来；

未来税收可能逐步向房子的持有环节转移。

有机构认为，要等新房市场的价格和销量企稳，才可能是推进相关政策的合适时机。

至于楼市政策，未来更可能是哪里有风险就托一把，哪里住得不方便就改一改，不会再重新把房价推起来。

说白了，房子还是我们的家，房地产也还有很多事可做；

好处是房子会越来越舒服、交易更安心，但像之前那样坐等升值恐怕难了。