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（来源：小司频道）

如今已经不适合再用老眼光来看待楼市了。

在前几天的文章当中提到过一个数据变化，二手房连续多个月高于新房销售面积。

没过两天，住建部在国新办发布会上宣布了：中国房地产正式进入存量时代。

并给出了更详细的数据，二手房交易占比从2020年的27%，再到去年的46%，今年前八个月占比突破 52%。

一半以上的买卖都在二手房里完成，新房与二手房并举、功能分层的新格局正在形成。

简单来说，以前是“缺房子”，买房买的是未来规划，买的是预期；现在全国住房总量已经很大，全国城镇化率已经到67%，人均住房面积接近40平方米，该买的差不多都买了，置换成为新需求点，新房不再是绝对主角。

也正是住建部近年来反复提到的房子从“有没有”变成了“好不好”。

放眼全球，很多国家基本都走过同样的路，这是城镇化走到一定阶段的必然结果，也是住房高质量发展的新起点；

像美国二手房成交占比常年保持在80%以上，日本也从1990年的不足10%升至近年43%以上，韩国快速城镇化结束之后，市场平稳切换到存量主导……

国际经验告诉我们，转型过程不会一蹴而就，中间会有阵痛，但长期方向清晰。

十五五规划核心思路从“向外扩张盖新房” 转向 “向内提质用好现有房子”，把盘活存量、城市更新、构建房地产新模式、房屋全生命周期管理等写进顶层设计，不再鼓励大规模造新城、大拆大建，而是把已有的房子用好、管好、改好。

政策主线很明确：一边防风险，一边促转型，稳字当头，慢慢切换赛道，避免硬着陆。

未来的投资重心，不再是大面积拍地建新城，而是盘活城里已经存在的房子。

城市更新、旧房改造、住房租赁、物业服务、装修、维修、房屋检测、社区运维等，会形成新的增长点，催生一批新的就业机会和细分行业，换一种方式发挥房地产对经济的带动作用。

市场分化会成为常态，房价很难再出现以前普涨行情。

未来房价没有统一答案，一套房子值不值钱，不再看大盘行情，而是看它本身的品质、配套和真实需求，同一个城市不同小区能走出两种行情。

人口持续流入、产业强、配套完善的核心城市/片区，优质房源保值能力、流通性更强；

人口流出、供应过剩的小城市，房价承压会更明显。

对普通人而言，买房和卖房的逻辑都在变。

买房转向理性评估居住价值、持有成本、资产流动性、配套等。

市场上的选择会越来越多，二手房供应充足、现房销售渐成主流。

地段、配套、小区物业、楼龄、房屋质量等，权重会越来越高。

打算改善的，除了置换新房，也可以评估旧房改造的可行性，性价比有时候更高。

对已经有一套或多套房的人来说，资产配置思路也要调整，要区分资产质量，劣质房产尽早规划；

再就是租购并举下，住房选择变多，保障体系更加完善。

最后需要强调的是，存量房时代不是楼市不行了，它依然是民生根基，房子逐渐回归居住属性，推动城市提质，需求没消失，只是换了去处。