炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源：地产K线

　　文丨乐居财经 曾树佳

　　荣盛发展（002146）的子公司廊坊盛宏房地产（简称“廊坊盛宏”），在廊坊银行还有债务没有结清。

　　于是，双方协商出了一套方案：

　　把荣盛的另一家子公司湛江开发区荣发房地产（简称“湛江荣发”）的资产，采用“先债务加入、后以物抵债”的方式，对盛宏地产约3，633万元债务，进行重组。

　　通俗来讲，就是先拉湛江荣发入局，让其成为廊坊盛宏的担保方，然后用资产替后者还债。

　　不过，并不是把资产抵出去就了事，廊坊银行收下抵债资产后，为了实现保值增值，还与荣盛发展，签订了委托处置运营协议。

　　荣盛发展要为廊坊银行把资产运营好，委托时间长达8年，在这期间内设置每年3%的业绩考核机制。

　　1

　　以物抵债

　　欠廊坊银行钱的廊坊盛宏，截至今年3月末的净资产为-2.82亿元，资产负债率高达115.91%；前3月，其营收为650.32万元、净利润为-250.72万元。

　　而此次拿出资产抵债的湛江荣发，它对应的项目，是位于湛江开发区的荣盛中央广场。

　　该项目是集海景住宅、写字楼、公寓及风情商业街于一体的大型城市综合体。

　　荣盛发展在公告里直言，此举的核心目的，是为了化解存量债务、优化整体债务结构。

　　债务重组事项的推进，能够有效减少公司即期的现金偿付压力，优化债务结构，并在整体上有助于降低公司相关债务的综合资金成本与现金支出负担，从而降低公司债务风险。

　　2

　　从合作到债务博弈

　　在调控的大环境下，荣盛发展与廊坊银行之间的交集主线，已从紧密合作变成了债务博弈。

　　类似的例子并不少见。

　　据此前披露，2021年11月，廊坊银行曾向荣盛发展旗下的南京宁渌建设有限公司，发放1.1亿元流动资金贷款。

　　仅一个月后，该行再度向河北中凯建设工程有限公司，放贷9300万元。

　　这两家工程企业，均系荣盛发展长期合作方，借款用途明确指向保障其开发项目施工交付。因此，荣盛旗下的子公司，为这两笔融资提供担保。

　　然而，随着楼市变化，南京宁渌、河北中凯相继出现偿付危机。

　　廊坊银行于2024年末启动司法程序，要求南京宁渌偿还本息合计1.2亿元；针对河北中凯案件，则主张9296万元债权及对应罚息。

　　荣盛方面作为担保人，也被推上了被告席。

　　而今年5月，荣盛发展旗下的廊坊开发区荣盛房地产开发有限公司，新增了1条限制消费令信息，申请者也是廊坊银行。

　　近年来，荣盛发展通过以物抵债等方式，已完成了多笔存量债务化解。

　　2026年上半年，它共完成金融债务展期金额合计4.59亿元；与此同时，完成化解金融债务本金1.55亿元、降息免息金额3.82亿元；经营债务化解，则完成了约7.06亿元。

　　3

　　获得化债收益

　　眼下，荣盛发展已走到了关键节点。

　　不久前，它发布业绩预告显示，上半年，其归母净亏损为9.5亿元，扣除非经常性损益后的净亏损为18亿元至22.5亿元，相比于去年同期，有了大幅的收窄。

　　荣盛发展点出了三个方面的现状：

　　其一，受房地产市场持续调整影响，该公司上半年结转收入较去年同期下降，利息支出等费用在营业总成本中占比较高，导致业绩继续承压。

　　其二，化债给它带来了不少收益。

　　上半年，持续推进经营化债与金融化债，债务结构进一步优化，非经常性损益中的化债收益预计为9亿元至11 亿元，较去年同期增加，从而使得归母净利润同比大幅提升。

　　此外，荣盛发展保交楼稳步推进，物业、酒店、商管等产业化业务加快发展，由辅转主初见成效。