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来源：地产K线
文丨乐居财经 曾树佳
行业深度调整期里，金茂适时改变了自身战略。
它从过去广泛布局的“城市运营商”，转变为更加聚焦核心城市、强调产品力与经营质量，奉行“做优增量、盘活存量”的地产商。
在这个过程中，金茂对规划中的商办资产，进行重新评估，主动退出部分低效无效资产。
从这个层面上看，无论是此前出售三亚希尔顿酒店，还是近日挂牌福州滨海金茂智慧科学城的部分项目公司，就变得很好理解了。
核心是做资产优化。
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挂牌两个项目公司
近日，在北京产权交易所上，更新了两则项目转让信息。
分别是，福州新投华筑开发建设有限公司（简称“新投华筑”）100%股权及相关债权，福州新投领航开发建设有限公司（简称“新投领航”）90%股权及相关债权。
其中，新投华筑2025年、2026年上半年的净利润，分别为0.04万元、-7.04万元，此次的转让底价为1.08亿元。
它由福州滨茂房地产全资持股，再往上追溯，间接的股东方则为中化方兴房地产开发（珠海）有限公司（简称“中化方兴珠海”）。
而新投领航2025年、2026年上半年的净利润，则分别为0.01万元、-8.67万元，此次转让的底价为1.12亿元。它直接由中化方兴珠海，持股90%。
两项资产共同指向的中化方兴珠海，归属于上市平台中国金茂（00817.HK）旗下。
因此，上述的资产挂牌，本质上是金茂处置资产的举动。
挂出的项目，对应的是福州滨海金茂智慧科学城项目。
据报道，金茂曾于2019年底和2020年3月，通过旗下福州兴茂房地产，以总价66.1亿元竞得2019滨拍-5号地块与2019滨拍-7号地块，用于打造福州滨海金茂智慧科学城。
2024年6月，该项目正式启动。项目占地约225万平方米，总建筑面积近200万平方米。
核心配套包括约52万平方米的超级工程输配环，打造站城一体化；以及金茂旗下自营的大型商业购物中心览秀城，总建筑面积超10万平方米，定位为福州首座滨海微度假主题商业体。
这一年的12月，项目核心建筑金茂“中国印”全面封顶。
中国印高度为213.8米，共47层；业态规划包括办公区、五星级酒店、观光层等，原计划2026年开业。
金茂对这个项目的定位，并不仅是一个普通的楼盘，而是一个 “城-人-产”城市运营逻辑下的标杆级城市运营项目。
简单来说，它的目标是在福州滨海新城的核心区，打造一个能吸引人、留住人、并推动产业升级的现代化微型城市。
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资产优化
金茂目前奉行的，是 “做优增量、盘活存量”的双轮策略。
2024年6月，它就启动了“奋进计划”，提出用三年时间解决80%的存量问题，加快存量去化。
其中，2025年的目标是解决35%，2026年完成25%，2027年完成20%。
金茂的着眼点有两个，一个是将现有资产做优做强，全力打造标杆项目；另一个是对规划中的商办资产，进行重新评估，主动退出部分低效无效资产，保持资产规模合理有序。
此次挂牌新投华筑、新投领航，或许就是其典型的资产优化举措，是现时战略的集中体现。
近年来，该公司陆续有出售资产的举措。
例如，2024年12月，中国金茂出售了金茂三亚100%股权，及海南金茂对金茂三亚的相关债权，最终转让总对价为18.49亿元。
这项交易对应的资产，是三亚希尔顿酒店。
彼时，金茂表示，三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入；此次出售，是以合理价格，实现酒店整体销售的良机。
出售事项带来的现金流及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化，同时，令集团可以适时寻找其他新投资机会。
不过，该公司在资产优化的过程中，不止有出售资产，还有收购项目股权的操作。
2026年6月，金茂通过其间接全资附属公司，以总对价约8.84亿元，收购了“天津体茂置业”51%的股权及相关债权。
交易完成后，天津体茂成为金茂的间接全资附属公司。
这笔交易并非一次简单的收购，而更像是一次时隔两年的股权“回购”。
2023年5月，金茂以59.1亿元拿下天津河西区体院西地块，即现在的“体北金茂府”项目。为缓解项目的资金压力，它在隔年5月，作价2.55亿元，将天津体茂51%的股权挂牌出售。
如今，为确保项目后续开发与交付工作有序推进，金茂把这部分股权收了回来。
去年，该公司新增的21个土地项目，均位于一二线城市。其中，对北京、上海两大战略城市的投资额占比高达66%。
截至2025年底，其未售货值中，89%集中在一二线城市。
凭借着一套资产优化、盘活的打法，金茂取得了较好的业绩成效。
2025年，金茂实现收入593.71亿元，同比提升1%，所有者应占溢利约12.53亿元，同比18%，扣除投资物业公平值亏损后的净利润达到13.63亿元，同比增长2%。
而今年前6月，金茂累计取得签约销售金额共计57500亿元，累计签约销售建筑面积228.08万平方米。